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經濟觀察報 記者 張恒4月以來，北京、杭州、成都等地土地出現流拍，其中北京市今年土地流拍數量更是累計達到6宗。
據我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2018年4月，包括居住類用地、商服金融類用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類型在內，北京全市并無新增土地供應。
4月24日，北京市還有兩塊住宅用地流拍，分別是北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021地塊，北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊，兩宗地均為限價房用地。
根據各地土拍政策，當地塊溢價率達到一定比例后才轉入競報自持比例。而最近北京的兩塊住宅土地直接流拍，并未進入自持比例競報。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴經濟觀察報，總體上說，企業(yè)的資金面方面的壓力是在增大的，這也容易帶來很多問題，比如說企業(yè)拿地方面的策略會趨于保守等。從這個角度看，房地產市場的流拍自然也容易帶來很多問題，尤其是類似企業(yè)經營困難壓力增大、市場預期悲觀等。另外部分土地性價比不高，高估了企業(yè)拿地的預期，所以也會造成出讓環(huán)節(jié)受損。
兩年來，政府出臺各項政策鼓勵房屋租賃市場發(fā)展，房屋租賃土地市場也開始活躍。但從市場來看，拿地熱情和高成本帶來的盈利難問題如影隨形。例如作為全國首個企業(yè)自持租賃住房項目，萬科翡翠書院在開啟預租時，“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”的價位引起熱議。
中原地產首席分析師張大偉接受經濟觀察報記者采訪時認為，4月份北京土地流拍的原因一個是開發(fā)商資金出現問題，另一個是地塊本身位置等因素較差。而即使到了競持比例階段，100%的自持率是無法盈利的，企業(yè)自持住房模式是一個階段性產物，未來很可能會趨于消失。
土地市場降溫
剛剛過去的4月份，全國多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍，成為杭州今年首次土地流拍，而當天出讓的其他地塊也均遇冷，溢價率均未超過10%。中原地產報告顯示，今年一季度杭州土地成交額高達923億元，成為全國土地出讓金額最多的城市。杭州一季度土地出讓近千億元的規(guī)模，比北京573億元的出讓金還多了350億元。
而在5月8日，成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊，根據出讓結果，其中一宗48畝教育用地以約6072萬元總價成功拍出，另一宗262畝商用地宣告流拍。
在土地出讓金方面，4月份全國出現冷熱不均的態(tài)勢。杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)同期土地出讓紀錄。但與此相比，北京、上海等城市4月土地拍賣市場趨冷。
但根據中原地產研究中心日前發(fā)布的最新報告顯示，4月份全國50大城市土地收入2842.2億元，大部分城市土地成交溢價率卻明顯下行。
限房價、限地價是目前多地土拍市場的限制條件。在這樣的背景下，拿地成本的提高讓很多人感慨，開發(fā)商逐漸成了弱勢群體。
2016年的北京“930新政”后，北京開始力推限房價、競地價、競自持比例的土地拍賣模式，并于2016年底在海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊共4宗地的拍賣中拍出了100%自持的比例，轟動一時。
我愛我家集團副總裁胡景暉認為，企業(yè)自持租賃的模式是存在盈利困難的。當前住房租賃的租金與房屋價格之間存在嚴重背離，北京的年租金投資回報率甚至僅有百分之一點多，即使動用REITs，企業(yè)融資或推出也很困難。所以，如果不能解決盈利困境，很多房企是不敢嘗試自持的。雖然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持運營、限價銷售還是讓很多企業(yè)算不過賬，所以進入2018年后，流拍現象明顯增多，這也導致北京在土地的新增供應上有所拘束。
企業(yè)自持競爭下的盈利難
企業(yè)自持租賃住房源于2016年北京“9?30”房地產調控新政策。當年10月，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布公告，4宗地塊全部試點采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。
上述4宗地塊最終以開發(fā)商自持100%面積落幕，其中位于永豐地區(qū)的兩個地塊打造成如今的翡翠書院項目。萬科自持租賃房項目翡翠書院最長租期10年。90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬元至4萬元，10年租金最高480萬元。
主管部門多次強調房子是用來住的、不是用來炒的定位，提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
北京市住建委等部門去年4月曾發(fā)通知，要求企業(yè)自持租賃房年限與土地出讓年限一致，在此期間“租賃”這一性質不會改變。北京市對于“以租代售”的方式明令禁止，并嚴格查處。去年，北京住建委對萬科、中鐵建的類似做法進行了約談告誡，并禁止相關宣傳。
嚴躍進認為，自持的模式，其實是租賃市場從舊模式向新模式轉變，即從個人自持轉變?yōu)殚_發(fā)商自持，這是發(fā)展租賃業(yè)務的新手段。總體上說，開發(fā)商盈利難的痛點，也充分說明了一點，即未來政策層面需要關注開發(fā)商的利益訴求，在財政補貼、稅收優(yōu)惠、金融證券化等方面給予扶持。
政府層面似乎也在探索為企業(yè)自持運營尋找盈利空間，4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。通知中稱，推進住房租賃資產證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發(fā)展。
但是張大偉的觀點是，此舉雖然能夠幫助開發(fā)商回籠資金，但是卻無法從根本上解決盈利問題。他認為，目前市場上的自持租賃模式熱情下降，正是開發(fā)商意識到盈利的難題。此前諸如100%自持拿地的做法，是企業(yè)自認為實際操作中可以將租賃轉為銷售。
自持模式會不會消失呢?至少目前政策層面還是存在的。嚴躍進接受經濟觀察報采訪時認為，租賃業(yè)務要實現盈利，需要積極的財政補貼和稅費政策改革，是讓租賃企業(yè)健康成長的關鍵所在，尤其是前期，通過此類財政補貼和政策的積極引導，能夠降低經營的成本，這也有助于實現更好的發(fā)展，防范租賃企業(yè)自己去試錯，進而增加成功的概率。其次，通過有序的產業(yè)規(guī)劃，讓租賃企業(yè)更容易看到未來發(fā)展的邏輯和思路，這樣能夠壓縮開發(fā)環(huán)境和招租環(huán)節(jié)，進而降低運營成本。
嚴躍進說：“此外，還需要通過系統(tǒng)的租客分類，能夠讓不同的租客在短時間內租到房子，也樂意交付租金，這有助于租金提高和相關社區(qū)經營收入的增加。第四、積極參與資產證券化模式，把未來潛在的租金收益給予貼現，這樣可以在當前就實現較好的資金回籠和盈利;大力推進信用租房和租售同權概念，如果后續(xù)有類似積分落戶等利好福利，那么租賃產品的收益率可以很快超過住宅領域。”
