山西長治市的市民來信反映，在長治，“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止，尤其是城市周邊，大量開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場無序發(fā)展，群眾利益得不到保障。希望這種亂象得到糾正。
近年來，國家相關(guān)部門就明確要求對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴(yán)肅查處。國家有關(guān)部門反復(fù)申明，建設(shè)、銷售、購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)，對違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題要堅決遏制。
所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅得不到法律的認(rèn)可保護(hù)，還容易滋生各類矛盾糾紛。對讀者反映的問題，記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。
長治城市周邊“小產(chǎn)權(quán)房”很常見，市民已見怪不怪
新鑫園小區(qū)坐落于長治市郊區(qū)北部的小辛莊村，共4棟高層住宅樓，部分房屋在村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，部分對外銷售。11月上旬，記者到此了解情況時，恰巧遇到銷售人員，他表示：“銷售價格每平方米3000元左右。購房是和村委會簽協(xié)議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)出具證明并蓋章。”“最好全款付清，不能按揭做房貸，或者走消費(fèi)貸款，先墊上。”“沒有房產(chǎn)證，都是‘小產(chǎn)權(quán)房’。”
“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個法律概念，指的是一些村集體或者開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的房屋，沒有依法辦理手續(xù)，業(yè)主也難以取得房產(chǎn)證。即便如此，記者在長治市城區(qū)周邊走訪發(fā)現(xiàn)，多個村莊均建有“小產(chǎn)權(quán)房”，少則一兩棟，多則七八棟。比如在長治市郊區(qū)西部的蔣村，3棟新樓矗立在村頭，很多業(yè)主都在忙裝修，這些都是“小產(chǎn)權(quán)房”，但已全部售出，無剩余房源。
根據(jù)土地管理法，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有的權(quán)利。因此，一旦購買“小產(chǎn)權(quán)房”，不但不能退，更不得交易。而記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在長治，對外銷售“小產(chǎn)權(quán)房”較為常見。
長治市郊區(qū)西部的暴馬村，2012年以來集資建設(shè)了一批6層高的樓房，取名暴馬家苑小區(qū)。多位村民反映：“先緊著本村人，再對外銷售，一般就是和村里簽個協(xié)議，都是小產(chǎn)權(quán)，沒有大紅本(房產(chǎn)證)。”由于該小區(qū)房屋已全部賣出，村委會的一位值班人員介紹了一種迂回方式：“現(xiàn)在只能和村民私下交易，不能過戶、辦證，房產(chǎn)還得在本村村民的名下，但歸你實際占有。”
與暴馬村只有一街之隔的是湛上村。該村于2011年以村委會的名義注冊成立金湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隨后在村集體土地上興建了金湛·上城國際小區(qū)，部分房屋用于村民回遷安置，部分對外銷售。截至目前，該小區(qū)已建設(shè)、銷售多年。
依照現(xiàn)行法律，建設(shè)、銷售房地產(chǎn)項目，必須首先申請獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》，即俗稱的“五證”。
記者看到，金湛·上城國際小區(qū)售樓處已被前來咨詢買房的群眾擠滿，還有一些群眾在咨詢臺前排隊。售樓處墻上掛著長治市國土局郊區(qū)分局對該項目用地的預(yù)審意見、長治市郊區(qū)發(fā)改局對該項目申請報告核準(zhǔn)的批復(fù)，均不是法律規(guī)定的“五證”。對此，售樓人員坦承“土地證還沒有”，并表示目前已納入城中村改造，相關(guān)手續(xù)正在辦理。
采訪調(diào)查中，記者還隨機(jī)和一些市民、房產(chǎn)中介人員進(jìn)行了交流，發(fā)現(xiàn)他們普遍對“小產(chǎn)權(quán)房”見怪不怪。多位出租車司機(jī)反映，郊區(qū)的樓盤基本都是“小產(chǎn)權(quán)房”。一位蔣村的業(yè)主說：“在長治郊區(qū)，大多都是小產(chǎn)權(quán)，沒有大紅本。”
“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險大隱患多，購房者權(quán)益難以得到保障
穿行于小區(qū)、售樓處、房產(chǎn)中介，人流熙熙攘攘，雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”，但一些小區(qū)入住率還比較高。在暴馬村、蔣村，幾位業(yè)主饒有興致地和記者聊起倒賣“小產(chǎn)權(quán)房”的“致富經(jīng)”：本村村民購買村集體開發(fā)的房屋，有價格優(yōu)惠，將來再以市場價格賣出，從中賺取差價。
當(dāng)被問及相關(guān)部門來查住房手續(xù)怎么辦?小辛莊村一位雜貨店老板說：“本村村民購房的，都有村里頒發(fā)的綠本。外村人來買房，如果愿意在繳納房款的基礎(chǔ)上再交一筆錢，就可以取得一個村里頒發(fā)的藍(lán)本。將來遇到問題，我們可以拿這些去協(xié)調(diào)。”實際上，這些所謂的“綠本”“藍(lán)本”并非真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
記者在采訪調(diào)查中，聽到不少“小產(chǎn)權(quán)房”購買者的擔(dān)憂和抱怨：10年拿不到房產(chǎn)證;落戶、上學(xué)等很多事情都辦不了;而且房子不能合法過戶、抵押，保值、升值都受影響。
長治市民韓女士于2016年4月購買了金湛·上城國際小區(qū)的一套房子，約定當(dāng)年年底交房，可是一拖再拖，直到今年5月才拿到鑰匙。“購房時只是和湛上村村委會簽了一個收據(jù)式的協(xié)議，一張A4紙，我們的任何權(quán)益都沒寫，將來遇到問題怎么辦?所以我們要求重新協(xié)定一份正規(guī)合同，這事兒至今沒辦妥。”
由于“小產(chǎn)權(quán)房”并非正規(guī)商品房，司法機(jī)關(guān)不能以適用商品房買賣的法律法規(guī)，處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人權(quán)益難以得到保障。
4年前，長治市民段女士在長治市郊區(qū)的老頂山鎮(zhèn)趙凹村購買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”，并支付了房款。該房產(chǎn)項目本是村委會、開發(fā)商合伙建設(shè)，后來村委會不再與開發(fā)商合作，收回了原先承諾由開發(fā)商銷售的1棟樓。“我買的房子就在這棟樓”，段女士說，“找開發(fā)商，他們不退錢，拿不著錢，村委會又不交房，我不知道該怎么說理!”據(jù)她反映，遇到類似麻煩的有30多戶。
監(jiān)管不力是“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的重要原因
上述“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險隱患，長治市政府相關(guān)部門也有認(rèn)識。國土局認(rèn)為：“‘小產(chǎn)權(quán)房’不要買，業(yè)主利益容易受到損害。”住建局指出：“沒有手續(xù)的開發(fā)商，就意味著得不到及時監(jiān)管。如果開發(fā)商資金鏈斷裂，就可能出現(xiàn)跑路，導(dǎo)致爛尾工程;如果開發(fā)商偷工減料，就可能出現(xiàn)質(zhì)量安全問題，成為豆腐渣工程。”房產(chǎn)服務(wù)中心表示：“一是損害房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，二是損害群眾的利益，三是損害政府的公信力，甚至滋生腐敗問題。”
各部門對于“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險和隱患認(rèn)識如此一致，長治市政府部門采取了哪些措施?
記者在采訪中了解到，為規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，近些年來長治市采取了一系列措施，比如規(guī)范城中村改造項目、開展“兩違”(違法占地、違法建設(shè))整治，其中都涉及清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”的內(nèi)容。據(jù)多個部門反映，“杜絕增量、消化存量”是當(dāng)前清理“小產(chǎn)權(quán)房”的一個重要原則。
那么，長治市的“小產(chǎn)權(quán)房”問題為何依然屢禁不止?
近年來，城市周邊的土地上長出這么多“小產(chǎn)權(quán)房”，長治市國土部門發(fā)現(xiàn)了嗎?采取了哪些整治措施?面對記者提問，國土局局長李勇沒有給出明確答復(fù)，他表示：“主要是先前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求過快過急，項目急著上馬導(dǎo)致的。”
長治市規(guī)劃局副局長郭敏說：“這是歷史積累起來的，從前項目‘先上車后買票’的現(xiàn)象比較普遍。”
長治市住建局局長范連星認(rèn)為，一是開發(fā)商、村委會的違法違規(guī)成本低;二是這些房產(chǎn)項目沒有依規(guī)繳納土地出讓金，價格相對低。還有一個原因，就是各部門管理不到位、監(jiān)督不到位。各家都有自己的管理機(jī)制、信息系統(tǒng)，但是缺乏共享，部門合力還沒有完全形成。
長治市房產(chǎn)服務(wù)中心主任程琦，以前擔(dān)任過縣紀(jì)委書記，接觸過一些村干部違規(guī)用地的案件。他分析，代表村集體管理經(jīng)營土地的村委會應(yīng)該負(fù)主體責(zé)任，他們至少沒有履好職盡好責(zé);其次，不論什么建設(shè)，都是在土地上搞的，作為國家明確規(guī)定的土地監(jiān)管部門，國土部門也沒有盡到應(yīng)有職責(zé);第三，其他相關(guān)部門，如規(guī)劃、房管等，從維護(hù)群眾利益的角度，日常工作中發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題了，也有向組織匯報的責(zé)任。
長治市規(guī)劃局局長張俊杰提及當(dāng)?shù)厝ツ昊I建的城市綜合執(zhí)法局，他介紹，“取得規(guī)劃許可的項目，我們會事中事后監(jiān)管。但是對于那些沒來辦手續(xù)、沒有取得許可的項目，監(jiān)管不再歸我們了，應(yīng)該由城市綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)。”
此外，記者在長治市郊區(qū)、城區(qū)多處樓盤走訪，發(fā)現(xiàn)這里不僅有“小產(chǎn)權(quán)房”，還有不少開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目也是手續(xù)不全。在新城市花園、鹿港國際、梅園商貿(mào)、御景·孔雀城等多個小區(qū)的售樓處，銷售人員對“五證”不全問題毫不避諱。御景·孔雀城、梅苑商貿(mào)等小區(qū)的銷售人員還說：“未批先建、先售，在長治都是這樣搞的!”
長治市如何化解房地產(chǎn)市場存在的問題，切實整治相關(guān)亂象，維護(hù)群眾整體利益?本報將繼續(xù)關(guān)注。
■編后
不折不扣保證政策落實
“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止，未批先建先售等問題，不但違反了土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場的正常秩序，還影響了新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興的健康發(fā)展，讓中央相關(guān)的政策精神在當(dāng)?shù)刈吡藰?、落了空?/p>
如今在一些地方，有令不行、有禁不止的現(xiàn)象時有發(fā)生。對上級決策部署，總是找理由搪塞、想辦法變通。面對利益，有的只盯“小算盤”，看不到全國一盤棋;面對職責(zé)，有的只求眼前無過，不求長遠(yuǎn)有功;面對“難啃的硬骨頭”，有的能躲就躲，能推就推。今天報道的“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的現(xiàn)象，一定程度上反映了這些問題。
改革發(fā)展的阻力，往往是“難啃的硬骨頭”;化解防范風(fēng)險，往往要處理一些久拖不決的棘手問題。全面深化改革的關(guān)鍵時期，更須不折不扣落實中央各項決策部署，保證政令暢通。面對各種困難和挑戰(zhàn)，尤其需要“舍我其誰”的擔(dān)當(dāng)和決心。
