位于河北省唐山市唐山國(guó)際旅游島AAAA景區(qū)的中南拉唯那項(xiàng)目，一直在宣傳是中南置地在環(huán)京區(qū)域打造的一處濱海溫泉度假棲息地，主推精裝修別墅，目前獨(dú)棟別墅售價(jià)已高達(dá)26000元/㎡左右。

4A級(jí)景區(qū)建起了獨(dú)棟別墅

唐山國(guó)際旅游島諸海島是由灤河和潮汐作用沖積而成，歷史悠久，形a態(tài)各異，資源豐富，其中多個(gè)島嶼是國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。通過(guò)媒體報(bào)道了解到，2013年，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)20強(qiáng)——中南置地進(jìn)駐唐山國(guó)際旅游島，精心打造9000畝旅居弘篇巨著——拉唯那。

中南拉唯那小區(qū)環(huán)境

《商業(yè)觀察》以購(gòu)房者的身份在售樓部了解到，目前在售的是拉唯那二期和四期的項(xiàng)目，主要是高層、洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅和獨(dú)棟別墅。其中二期的高層是70年住宅產(chǎn)權(quán)、別墅是48年的住宅產(chǎn)權(quán)，四期的別墅是40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)。

目前在售的二期項(xiàng)目只有一套獨(dú)棟別墅和部分雙拼別墅，二期總共有3套獨(dú)棟別墅和11套獨(dú)棟合院，目前已售2套獨(dú)棟別墅和5套獨(dú)棟合院，還有6套獨(dú)棟合院為開(kāi)發(fā)商自持。獨(dú)棟別墅的售價(jià)為260萬(wàn)左右/套，雙拼別墅為220左右/套，獨(dú)棟合院為44萬(wàn)左右/套。置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，離沙灘300米以內(nèi)的區(qū)域，土地屬于海洋局管，所以只有48年產(chǎn)權(quán)，畢竟是住宅產(chǎn)權(quán)，所以還是很搶手的，賣的也很快，大部分都是從北京過(guò)來(lái)購(gòu)房的。

拉唯那二期別墅銷售示意圖

我刊隨置業(yè)顧問(wèn)來(lái)到了工地現(xiàn)場(chǎng)看已蓋好的項(xiàng)目實(shí)景，發(fā)現(xiàn)很多快要竣工的別墅外墻面存在顏色不一、二次加工的情況。置業(yè)顧問(wèn)解釋說(shuō)，這是因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的面積比較小，在項(xiàng)目毛坯狀態(tài)的時(shí)候，讓住建局的過(guò)來(lái)量房驗(yàn)收，驗(yàn)收完之后，我們裝修的時(shí)候，內(nèi)外都增加使用面積，我們稱之為裝修后優(yōu)化面積，這樣對(duì)購(gòu)房者有利。開(kāi)發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者簽兩個(gè)購(gòu)房合同，一個(gè)是毛坯的合同，這是給住建局用的，面積、戶型等參數(shù)跟房產(chǎn)證上一樣，另一個(gè)是精裝后的合同，面積、戶型等參數(shù)跟實(shí)際交房的情況是一樣的。

兩份不同合同上戶型圖中超規(guī)建設(shè)示意圖

規(guī)劃局：不是別墅 住建局：跟我們沒(méi)關(guān)系

早在1994年的時(shí)候，國(guó)家就已經(jīng)開(kāi)始對(duì)別墅項(xiàng)目進(jìn)行控制，連續(xù)5次頒發(fā)禁墅令。1994年，為提高土地利用率，國(guó)家出臺(tái)規(guī)定，限制別墅用地。2003年，國(guó)土資源部明確表示，將對(duì)別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目進(jìn)行限制。2005年，發(fā)改委發(fā)布規(guī)定，從政府審批到銀行貸款，全環(huán)節(jié)限制別墅項(xiàng)目。2012年，國(guó)土資源部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門(mén)外。2016年，國(guó)土資源部出臺(tái)當(dāng)時(shí)最嚴(yán)禁墅令，全國(guó)各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。2019年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，并對(duì)已建、在建、在批、待建、待批的別墅項(xiàng)目做好梳理等工作。有關(guān)部門(mén)正在制定別墅清查整治工作方案，方案確定后，各部門(mén)再推進(jìn)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批工作。

國(guó)家早已多次密集頒布限墅令，為何唐山國(guó)際旅游島的中南拉唯那項(xiàng)目可以批下獨(dú)棟別墅對(duì)外銷售呢?住建局量完房驗(yàn)收之后的超規(guī)建設(shè)和簽署陰陽(yáng)合同是否存在違規(guī)?帶著疑問(wèn)《商業(yè)觀察》分別致電了唐山國(guó)際旅游島管委會(huì)自然資源和規(guī)劃局及以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)規(guī)劃的工作人員告訴《商業(yè)觀察》：拉唯那目前的規(guī)劃都符合要求，不是別墅。別墅本身并沒(méi)有明確的定義，這個(gè)項(xiàng)目單套住房的面積均不超過(guò)140平米，也不是獨(dú)門(mén)獨(dú)院獨(dú)棟，所以不能算是別墅。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)管理科的工作人員告訴《商業(yè)觀察》：“住建局只負(fù)責(zé)發(fā)預(yù)售證，之前的國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)的手續(xù)齊全，我們就可以發(fā)預(yù)售證，至于是不是別墅，我們不管。量房是開(kāi)發(fā)商找第三方公司去測(cè)量，之后拿著數(shù)據(jù)去辦不動(dòng)產(chǎn)證，我們不負(fù)責(zé)量房，是不是超規(guī)建設(shè)，那是規(guī)劃局的事，跟我們沒(méi)關(guān)系。我們只看毛坯情況下的合同簽署，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主是否再單獨(dú)簽署裝修合同，那是他們之間的事了，跟我們沒(méi)關(guān)系。”

律師：獨(dú)棟別墅 超規(guī)建設(shè) 陰陽(yáng)合同都涉嫌違規(guī)

北京市京師律師事務(wù)所的梁志強(qiáng)律師認(rèn)為，國(guó)家密集發(fā)布限墅令就是為了限制地方政府批地建設(shè)別墅，蓋成的房子明顯能夠看出來(lái)是獨(dú)棟別墅或者是類獨(dú)棟別墅，開(kāi)發(fā)商也是按照獨(dú)棟別墅宣傳和賣給購(gòu)房者的，如果政府主管部門(mén)以面積不夠大為理由說(shuō)這不是別墅，有點(diǎn)自欺欺人了。

而在預(yù)售審批后違規(guī)改擴(kuò)建，一來(lái)可以將房產(chǎn)證上的面積控制在140平米以內(nèi)，能夠讓購(gòu)房者少交稅、少交物業(yè)費(fèi)暖氣費(fèi)等費(fèi)用，二來(lái)就像規(guī)劃局工作人員所說(shuō)，規(guī)劃面積沒(méi)有超140平米，以此為借口規(guī)避定性為違規(guī)建設(shè)別墅問(wèn)題。

對(duì)于簽署陰陽(yáng)合同，就更是涉嫌違規(guī)了，有糊弄政府主管部門(mén)的意思。

商品房預(yù)售的前提是五證齊全，預(yù)售許可證作為最后一個(gè)、也是最關(guān)鍵的銷售許可，頒發(fā)預(yù)售許可證的依據(jù)是國(guó)土及規(guī)劃部門(mén)的前置手續(xù)，基本都是書(shū)面審核。但在辦理竣工驗(yàn)收備案時(shí)，則需要設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)單位、施工單位、監(jiān)理單位等按各自專業(yè)方向進(jìn)行竣工驗(yàn)收初查，然后還要邀請(qǐng)環(huán)保局、消防大隊(duì)、質(zhì)監(jiān)站等單位進(jìn)行驗(yàn)收，要出具環(huán)評(píng)報(bào)告、消防驗(yàn)收通過(guò)文件等，最后取得竣工驗(yàn)收備案文件，之后才可以交付房屋、辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。開(kāi)發(fā)建設(shè)等單位在預(yù)售證審批后又進(jìn)行改擴(kuò)建，違反了之前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，屬于嚴(yán)重違規(guī)，已改擴(kuò)建的房屋也依法屬于違建。記者已將改擴(kuò)建事宜告知了住建局、規(guī)劃資源局等相關(guān)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法現(xiàn)場(chǎng)勘查、責(zé)令按規(guī)劃及預(yù)售恢復(fù)原狀。

另外，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，首先是需要面對(duì)面積、戶型、甚至價(jià)格不同的陰陽(yáng)合同，一旦發(fā)生糾紛不以利維權(quán);其次是，不公產(chǎn)權(quán)證書(shū)(房產(chǎn)證)的戶型、面積與實(shí)際不符，也有在日后檢查中被認(rèn)定為違建責(zé)令拆除、恢復(fù)及罰款的風(fēng)險(xiǎn);再次，如果以后想要出售，也只能按照不公產(chǎn)權(quán)證書(shū)(房產(chǎn)證)載明面積為準(zhǔn)，不但無(wú)形中推升的房屋每平米的單價(jià)不利于交易，遇到糾紛訴訟也會(huì)面臨實(shí)際狀況與證載不一致而擔(dān)責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。(見(jiàn)習(xí)記者 武文)