《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前多方采訪獲悉，此前國(guó)家確定的北京、上海、沈陽(yáng)、成都等13個(gè)城市首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間已經(jīng)進(jìn)入到落地階段。

業(yè)內(nèi)人士表示，激活農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，有助于租購(gòu)并舉住房制度的完善，有助于緩解城市房租上漲的壓力。同時(shí)，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展也是一種有益的探索。專家建議，應(yīng)細(xì)化完善扶持政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)不同市場(chǎng)主體加強(qiáng)分工協(xié)作，調(diào)動(dòng)各方積極性。

集體土地建成租賃住房亮相

今年25歲陳揚(yáng)熹來(lái)自遼寧，已在北京從事國(guó)際業(yè)務(wù)咨詢一年多的時(shí)間。雖然在京時(shí)間不算長(zhǎng)，但她已先后搬了3次家，最近一次則是搬到南三環(huán)上的泊寓成壽寺社區(qū)，也是北京農(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)長(zhǎng)租公寓的第一個(gè)項(xiàng)目。

“目前居住了快一個(gè)月，感覺(jué)各方面條件都不錯(cuò)，管家服務(wù)，物業(yè)管理，周邊配套，房間設(shè)施等等，房租支出微微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)壓力，不過(guò)這個(gè)價(jià)格可以有自己的一個(gè)獨(dú)立空間，相比其他租房可能也需要差不多的價(jià)格，但是可能沒(méi)有這么好的條件，覺(jué)得還算值得。”她告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。

事實(shí)上，2017年8月，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，將北京、上海、沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市作為首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，此后隨著福州、南昌等城市的加入，試點(diǎn)增至18個(gè)。經(jīng)過(guò)三年時(shí)間，相關(guān)探索已經(jīng)進(jìn)入了落地階段，而陳揚(yáng)熹則是這項(xiàng)改革的首批受益者之一。

記者在泊寓成壽寺社區(qū)采訪時(shí)看到，項(xiàng)目均為精裝修的獨(dú)立開(kāi)間，租客基本可以拎包入住。同時(shí)，還面向不同收入水平、職業(yè)特點(diǎn)和租住需求的細(xì)分客群，特設(shè)女生房、寵物房、主播房等個(gè)性主題房間。房屋面積20平方米和29平方米兩種戶型，單套月租金從3600元到4700元不等，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%-80%。同時(shí)，公寓還為年輕人提供了咖啡、書(shū)吧、健身、藝術(shù)等公共空間。在公寓的底層，商業(yè)配套正在建設(shè)，未來(lái)將引入餐飲、便利店、生鮮超市等生活服務(wù)配套門店。

“目前覺(jué)得住得比較舒服。”陳揚(yáng)熹說(shuō)，她和萬(wàn)科簽訂的是一年的合約，之后看底層商鋪的建設(shè)，或者工作的調(diào)動(dòng)，如果沒(méi)什么問(wèn)題會(huì)繼續(xù)住下去。

改革劍指一線城市租房痛點(diǎn)

在推進(jìn)“租售并舉”的政策指引下，土地供應(yīng)開(kāi)始向租賃市場(chǎng)傾斜，包括萬(wàn)科在內(nèi)的很多企業(yè)看準(zhǔn)了其中蘊(yùn)藏的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)公共關(guān)系合伙人李鈞向記者介紹，此前一線城市的租房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求錯(cuò)配和價(jià)格錯(cuò)配兩大痛點(diǎn)。“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建的租賃房入市有效助力了兩個(gè)錯(cuò)配問(wèn)題的解決。”李鈞表示，項(xiàng)目保障每位租客都有屬于自己的獨(dú)立私密空間，而將會(huì)客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開(kāi)闊的共享空間中，通過(guò)設(shè)計(jì)解決供求錯(cuò)位。另外，由于項(xiàng)目租金將以穩(wěn)定為主，過(guò)去常出現(xiàn)的房主頻繁漲房租或者突然需要騰房的情況，也將不復(fù)存在。

實(shí)際上，泊寓成壽寺社區(qū)只是北京市首批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程之一。2017年11月，北京市確定于5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地約200公頃。

中國(guó)人民大學(xué)城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃與管理研究中心主任葉裕民表示，目前一線城市中，城中村規(guī)模巨大，部分所在區(qū)域甚至是城市較為核心地段，致使城市難以整體現(xiàn)代化。以廣州市為例，廣州市各類城中村577個(gè)，其建設(shè)用地相當(dāng)于城區(qū)建設(shè)用地的80%，土地利用效率僅為中心城區(qū)的1/10，居住人口工資水平相當(dāng)于城區(qū)的1/2，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，無(wú)證建設(shè)用地和住房比例非常高，北京也基本上是同樣的現(xiàn)象。

葉裕民指出，有數(shù)據(jù)顯示，流動(dòng)人口住政府帶有福利性質(zhì)的住房?jī)H2.9%，比例較低，購(gòu)買商品房的大概占19%，那么剩余的更多的流動(dòng)人口則需要市場(chǎng)提供租賃住房，通過(guò)農(nóng)村建設(shè)用地整體規(guī)劃，一方面滿足新市民租賃需求，另一方面，也可改變此前城中村臟、亂、差的窘境。

專家建議細(xì)化完善扶持政策

專家認(rèn)為，集體土地租賃住房項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)和入市運(yùn)營(yíng)，對(duì)穩(wěn)定一線城市住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，將發(fā)揮積極作用。這項(xiàng)改革也是一次多方受益的嘗試：對(duì)于村集體而言，可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益、享受經(jīng)營(yíng)分紅;對(duì)企業(yè)而言，可以通過(guò)項(xiàng)目追求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展;對(duì)于租戶而言，在一線城市租房又增添了新的選項(xiàng)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究智庫(kù)研究員宋迎昌認(rèn)為，激活農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房有助于租購(gòu)并舉住房制度的完善，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展也是一種有益的探索，部分城市先行先試已初步實(shí)現(xiàn)政府、村集體、農(nóng)民和租戶家庭的共建共贏共享。

不過(guò)專家也指出，集體建設(shè)用地關(guān)系農(nóng)民切身利益，相關(guān)探索應(yīng)規(guī)范有序，將農(nóng)民的合法權(quán)益放在突出位置。宋迎昌認(rèn)為，需建立公平合理的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市增值收益分配制度，構(gòu)建各方利益平衡機(jī)制。

此外，專家還建議細(xì)化完善扶持政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等不同市場(chǎng)主體加強(qiáng)分工協(xié)作，調(diào)動(dòng)各方積極性。

清華大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任蔡繼明表示，推進(jìn)租購(gòu)并舉對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，一是培育多元化的市場(chǎng)供應(yīng)主體，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持個(gè)人出租住房。二是加大力度鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。三是完善住房租賃支持政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在有效風(fēng)控前提下對(duì)住房租賃企業(yè)提供融資服務(wù)，支持住房租賃企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上進(jìn)行直接融資，鼓勵(lì)地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應(yīng)。