今年以來，有“新京城四少”之稱的富力公子張量創(chuàng)辦的實(shí)地地產(chǎn)一直處在輿論旋渦之中。

實(shí)地地產(chǎn)全名實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，自2020年11月20日首次赴港IPO遞表失效后，高管陸續(xù)離職，尤其春節(jié)前后，高層經(jīng)歷大換血。

經(jīng)過兩個(gè)月的調(diào)整，在實(shí)地地產(chǎn)逐步向穩(wěn)發(fā)展時(shí)，又陷入“商票拒付”的風(fēng)波之中。

5月7日，有市場消息稱，實(shí)地地產(chǎn)的兩家子公司于去年4-8月簽發(fā)的部分相關(guān)融資性票據(jù)已出現(xiàn)拒付，票據(jù)總規(guī)模12億元左右。

當(dāng)晚，實(shí)地地產(chǎn)回應(yīng)表示：2020年4月～5月期間，實(shí)地子公司惠州現(xiàn)代城向山西富興盛開具電子商業(yè)承兌匯票(下稱“商票”)。由于山西富興盛涉嫌詐騙，相關(guān)款項(xiàng)暫緩支付。目前實(shí)地已提交相關(guān)證據(jù)，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

實(shí)地地產(chǎn)還表示，對(duì)于其中70%應(yīng)付款項(xiàng)，實(shí)地承諾積極兌付;涉及案件的30%部分，正在進(jìn)行司法程序。

來源：實(shí)地地產(chǎn)官網(wǎng)

對(duì)于上述說明，實(shí)地地產(chǎn)對(duì)風(fēng)云地產(chǎn)界(微信公號(hào)：fydcj888)解釋：“山西復(fù)興盛是我們商票的代理商，實(shí)際最終的合作方不是他們。我們跟最終持票人直接對(duì)接的只有70%，剩下30%是需要山西復(fù)興盛作為中間商付給最終持票人的。”

風(fēng)云地產(chǎn)界通過實(shí)地地產(chǎn)方面了解到，12億只是“票販子”放消息博眼球威脅房企的噱頭，真正代付款項(xiàng)只有5700萬。說明中的70%和30%是一個(gè)單子的整體，因?yàn)檎麄€(gè)單子涉嫌刑事案件，所以實(shí)地需要支付的這70%也還未付。

實(shí)地地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)：“這并不是說我們付不出那70%，而是這個(gè)單子整體存在問題了，我們本來想解決清楚再去支付，現(xiàn)在如果持票人這邊著急，我們可以先把70%付了。但是關(guān)于代理商的這30%，需要公安機(jī)關(guān)立案取證、判定處理辦法，所以實(shí)地地產(chǎn)沒辦法直接回復(fù)這30%付還是不付，因?yàn)榇砩淌窃p騙方，是他們需要付這個(gè)錢而不是實(shí)地地產(chǎn)需要付這個(gè)錢。”

5月8日晚間，實(shí)地地產(chǎn)官網(wǎng)再發(fā)說明：截至5月8日所涉及到期的商票，已100%承兌。

對(duì)此，實(shí)地地產(chǎn)對(duì)風(fēng)云地產(chǎn)界表示，商票代理商應(yīng)付的30%實(shí)地地產(chǎn)也代付了，基于企業(yè)責(zé)任，先解決最終持票人的問題。

01

實(shí)地稱不會(huì)影響到富力

通過實(shí)地地產(chǎn)的回復(fù)不難發(fā)現(xiàn)，中間商出現(xiàn)問題，后果卻由實(shí)地承擔(dān)，中間商應(yīng)付的款項(xiàng)也由實(shí)地兜底墊付了，頗有一種為了企業(yè)責(zé)任，打掉了牙也要往肚子里咽的無奈。但實(shí)地真的委屈嗎?

為理清這一點(diǎn)，首先要弄明白何為“商票”。

在官方的定義中，商票全稱為商業(yè)承兌匯票，是依托核心企業(yè)的信用，向收款方開出的具有付款承諾的一種支付憑證。

以實(shí)地地產(chǎn)為例，實(shí)地的子公司與上下游的供應(yīng)商開展業(yè)務(wù)，不是立刻對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行現(xiàn)金結(jié)算，而是給其開具一張承諾12個(gè)月后付款的單據(jù)，即商票。

出票人是實(shí)地地產(chǎn)的子公司，收款人是接收票據(jù)的企業(yè)，也就是上文提到的最終持票人。

供應(yīng)商為之所以愿意接受這張付款單據(jù)代替錢，是因?yàn)樗嘈艑?shí)地地產(chǎn)子公司或者公司背后老板的實(shí)力。

實(shí)地地產(chǎn)創(chuàng)始人張量是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力之子，與萬達(dá)公子王思聰、潘石屹公子潘瑞、商業(yè)巨富之子王爍曾被合稱“新京城四少”。其岳父龍少彬曾也是貴州當(dāng)?shù)馗簧?，在酒店等地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打多年。

此外，張量還是傳遞娛樂(01326. HK)、腦洞科技(02203. HK)、力量能源(01277. HK)三家港股上市公司的實(shí)際控制人。興趣廣泛的他，涉足礦產(chǎn)、娛樂、科技、投資、工程、通信等眾多領(lǐng)域。

實(shí)地地產(chǎn)只是張量龐大產(chǎn)業(yè)矩陣中的一環(huán)。而實(shí)地地產(chǎn)的壯大，也離不開富力的扶持。

在2020年5月20日實(shí)地地產(chǎn)向港交所提交招股說明書中，關(guān)聯(lián)公司98家，主要是兩大部分，一是張量控股的公司;二是跟富力有關(guān)的公司。

不難看出，供應(yīng)商愿意接受實(shí)地地產(chǎn)子公司的商票，其背后很可能有張量父親張力實(shí)控的富力地產(chǎn)的因素存在。

此次實(shí)地地產(chǎn)“商票拒付”的消息出現(xiàn)后，很多投資者也是第一時(shí)間聯(lián)想到實(shí)地“背后”的富力。

實(shí)地地產(chǎn)告訴風(fēng)云地產(chǎn)界：“實(shí)地的問題不會(huì)牽連到富力地產(chǎn)，我們財(cái)務(wù)和行政跟富力完全是兩個(gè)體系，大家為了吸引眼球就要一起寫，我們跟富力其實(shí)根本就是零聯(lián)系的。”

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種牽連程度至少從企業(yè)的風(fēng)控角度看，短期影響是不大的，多半會(huì)停留在投資者的心理上，即投資者擔(dān)心兩個(gè)企業(yè)有牽連。但是從企業(yè)治理角度看，還不會(huì)影響到富力。

IPG(IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團(tuán))中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，實(shí)地地產(chǎn)“拒付商票”的輿論，會(huì)影響它本身及其關(guān)聯(lián)公司的市場形象，這些都是無形的。因?yàn)閺倪壿嬌虾偷懒x上，富力地產(chǎn)的老板張力是應(yīng)該會(huì)想辦法來為兒子張量的實(shí)地地產(chǎn)撐腰和買單的。

02

“商票中間商”埋雷

商票，尤其是電子商票是一種可流通的短期結(jié)算方式，可以將核心企業(yè)(也就是承兌方)的信用傳導(dǎo)到供應(yīng)鏈的上下游，有效補(bǔ)充短期資金的流動(dòng)性。

尤其是近年來，隨著房地產(chǎn)融資大環(huán)境的整體性收緊，商票因其門檻低、易操作等優(yōu)勢，在開發(fā)商融資工具箱中的地位迅速躍升，成為地產(chǎn)行業(yè)的流行融資手段。

找“商票中間商”的模式在地產(chǎn)行業(yè)很常見，這次事件中的山西富興盛就是實(shí)地地產(chǎn)商票的代理商，實(shí)際最終的合作方不是他們，也可以簡單理解為“中介”。

實(shí)地地產(chǎn)也表示：“這是行業(yè)融資的一個(gè)手段，大家都會(huì)找一個(gè)代理公司，不止是我們一家，包括恒大、陽光城(5.620,0.03,0.54%)都是一樣的，整個(gè)行業(yè)都在這么做。”

但此次實(shí)地地產(chǎn)“商票拒付”風(fēng)波，也是踩了“商票中間商”的雷。

一位票據(jù)行業(yè)專業(yè)人士告訴風(fēng)云地產(chǎn)界，商票跟商譽(yù)相關(guān)，信用背書主要是承兌主體，即開票人，也就是此次事件中實(shí)地地產(chǎn)的子公司惠州現(xiàn)代城。

該票據(jù)專業(yè)人士表示，商票是以商譽(yù)為背景，對(duì)正常的商業(yè)貿(mào)易進(jìn)行承兌業(yè)務(wù)。如果收票人直接為商票代理商，那么山西富興盛大概率是一家空殼皮包公司。

據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，山西富興盛成立于2014年，法定代表人為趙喜奎，注冊(cè)資本1000萬美元(6431元人民幣)，所屬行業(yè)為石油、煤炭及其他燃料加工業(yè)。2014年企業(yè)資產(chǎn)狀況信息顯示，公司總資產(chǎn)為50萬元人民幣。

在山西富興盛2019年度報(bào)告中，企業(yè)通訊地址位于山西省晉城市沁水縣鄭村鎮(zhèn)王街村，從業(yè)人數(shù)和資產(chǎn)總額企業(yè)都選擇不公示，社保信息0人，說明山西富興盛可能沒有員工或未給員工繳納社保。

對(duì)此，有人質(zhì)疑山西富興盛有可能是皮包公司。風(fēng)云地產(chǎn)界試圖與山西富興盛聯(lián)系求證，但官方公示的電話并未接通。

在5月7日曝光的一張商票中，出票人為實(shí)地地產(chǎn)子公司惠州現(xiàn)代城，收款人便是山西富興盛。

票據(jù)專業(yè)人士表示，中介一般控制著很多戶，并通過不同的戶進(jìn)行票據(jù)業(yè)務(wù)操作。如果收款人就直接是中介的皮包公司，那么大概率貿(mào)易背景真實(shí)性存疑，即沒有真實(shí)商品或服務(wù)的進(jìn)行，實(shí)地子公司存在票據(jù)融資或者資金套利行為，而且可能是高杠桿資金套利。

此次拒付事件曝光后，5月8日，實(shí)地地產(chǎn)子公司惠州現(xiàn)代城的商票利率直接飆到36%，以足年票據(jù)為例，50萬的惠州現(xiàn)代城的商票，在票據(jù)市場流通價(jià)格僅為33.5萬。

“此次實(shí)地地產(chǎn)迅速解決問題，100%承兌商票，主要也是怕影響商譽(yù)”該專業(yè)人士表示。

03

“避雷”三要素

“三道紅線”政策出臺(tái)后，很多企業(yè)為了套利或者低成本融資，開始簽發(fā)票據(jù)。票據(jù)專業(yè)人士指出，銀票還好一些，信用背書是銀行;商票的信用背書是企業(yè)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要比銀行大的多。

據(jù)了解，中介機(jī)構(gòu)購買商票后，可再將其質(zhì)押給銀行，或通過低買高賣的轉(zhuǎn)讓獲利。資質(zhì)越好的企業(yè)，其商票可轉(zhuǎn)讓的價(jià)格空間就越大。

但企業(yè)找中間商也會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，柏文喜指出，商票中間商是商票流通中的常見環(huán)節(jié)，但是商票在流通的過程中，可能有一些涉嫌欺詐的行為發(fā)生。

對(duì)于此次“商票拒付”的輿論，實(shí)地地產(chǎn)表示：“最初把這個(gè)事情捅出來的就是那些商票中介的個(gè)人號(hào)，他們用這種大金額的標(biāo)題把小道消息散發(fā)出去，引起媒體和一些投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，從而影響到房企，以至于逼迫房企去支付商票的錢。”

柏文喜表示，商票中介放出實(shí)地12億商票拒付的假消息，實(shí)際上是為了給實(shí)地地產(chǎn)施壓，為的就是破壞實(shí)地地產(chǎn)的市場形象來逼迫企業(yè)兌付5700萬的商票，這是一種比較常見的逼付方式。

要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證商票如期兌付，只需滿足三個(gè)條件：第一，出票企業(yè)自身市場信用過關(guān);第二，商票必須是要有真實(shí)交易背景的;第三，在商票背書轉(zhuǎn)讓流通的過程中，一定要每個(gè)環(huán)節(jié)都真實(shí)、有效、規(guī)范。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從政策監(jiān)管角度看，票據(jù)融資等面臨監(jiān)管較少，所以類似拒付的風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)是受關(guān)注的。從這兩年企業(yè)債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)看，違約風(fēng)險(xiǎn)或拒付風(fēng)險(xiǎn)等消息增多，往往也是企業(yè)資金面惡化的一個(gè)重要表現(xiàn)。

類似拒付事件需要房企積極從金額和兌付能力等方面主動(dòng)進(jìn)行披露，這是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。所以積極通過發(fā)布信息，也可以使得外部對(duì)于類似企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況更加了解，能夠穩(wěn)定預(yù)期。

票據(jù)專業(yè)人士表示，在實(shí)地地產(chǎn)5月7日的說明中，可能是其承諾兌付的70%有真實(shí)貿(mào)易背景、有真實(shí)合同和發(fā)票，但是其余30%屬于詐騙手段，至于是哪種詐騙，還需要司法機(jī)關(guān)進(jìn)一步跟進(jìn)才能知道具體操作。但如今我國對(duì)票據(jù)背后貿(mào)易背景的真實(shí)性越查越嚴(yán)，在票交所上線后，票據(jù)行業(yè)也在規(guī)范化、合法化。