業(yè)主強制停貸告知書截圖
日前，一則“武漢恒大時代新城全體業(yè)主強制停貸告知書”在坊間引發(fā)熱議。但這并非個例。金融投資報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，最近幾個月以來，已有多個停工樓盤的業(yè)主發(fā)布了聯(lián)名強制停貸告知書，涉及鄭州、長沙、景德鎮(zhèn)、武漢等多個城市。
接受金融投資報記者采訪的上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師表示，即使開發(fā)商違反購房合同約定，業(yè)主也只能向開發(fā)商主張權(quán)利，貿(mào)然停貸將構(gòu)成違反貸款合同并將承擔違約責任。
多地業(yè)主“強制停貸”
辛辛苦苦購買的房子停工了怎么辦?恒大時代新城項目的業(yè)主選擇停止還房貸。
據(jù)了解，位于武漢市漢南的恒大時代新城的全體業(yè)主發(fā)布了“強制停貸告知書”，表示項目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)仍無實質(zhì)進展，數(shù)千戶業(yè)主決定，若該項目在限定時間(2022年8月1日)內(nèi)仍未全面復工，業(yè)主將強制停還銀行月供。
公開資料顯示，武漢市漢南恒大時代新城2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協(xié)議近5000份，實現(xiàn)預售資金40多億元，但仍逾期交房數(shù)月，目前仍持續(xù)全面停工。
天眼查顯示，樓盤開發(fā)商“武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司”在今年6月22日已被武漢市漢南區(qū)人民法院認為“有履行能力而拒不履行”的因素，標為“失信執(zhí)行人”及“限高消費企業(yè)”。今年以來，該開發(fā)商涉及多起法律訴訟，多為票據(jù)糾紛。
有媒體報道，不少業(yè)主每個月背負著房貸，還在外租房，面臨巨大的生活壓力，故希望要政府協(xié)調(diào)貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續(xù)還房貸。
金融投資報記者也注意到，業(yè)主提的是“停貸”，而不是“斷供”。為進一步了解相關(guān)情況，記者申請加入時代新城業(yè)主群，但截止發(fā)稿，申請仍未通過。
值得關(guān)注的是，時代新城項目并非個例。
今年6月，江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭項目的業(yè)主多次維權(quán)無果后，發(fā)起了聯(lián)名強制停貸告知書。隨后，長沙新力鉑園，武漢綠地光谷星河薈，鄭州名門翠園、奧園悅城，南昌新力城等多地爛尾樓盤的業(yè)主也開啟了聯(lián)名停貸宣言。
粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期有多達14家樓盤業(yè)主給官方及銀行發(fā)布了全體業(yè)主強制停貸告知書，涉及4.6萬業(yè)主，總房款347億元。
金融投資報記者注意到，恒大時代新城、景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、綠地光谷星河繪等3個樓盤的業(yè)主皆表示：多家銀行在樓盤預售過程中違規(guī)放貸。
如恒大瓏庭業(yè)主就指責發(fā)放房貸的銀行在這處樓盤還沒有獲得網(wǎng)簽和備案情況下向自己發(fā)放了貸款，“屬于典型的違規(guī)發(fā)放貸款”。
購房者應謹慎停貸
樓盤業(yè)主“抱團停貸”在市場上引起軒然大波。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴金融投資報記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門和機構(gòu)自行承擔。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復工了，但屬于表演式復工，并沒有真正進入到完全施工的階段。”
嚴躍進認為，此類項目的預售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段。“從這點看，相關(guān)銀行或負有直接責任。”
在律師看來，房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開發(fā)商是擔保人，抵押資產(chǎn)是購房者購買的房屋，雖然開發(fā)項目可能因為各種原因?qū)е峦９?，但業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在。
“盡管我們對業(yè)主充滿了同情，但從法律關(guān)系和合同規(guī)定看，不建議業(yè)主貿(mào)然停貸。”成都一位不愿具名的律師表示：“貿(mào)然停貸很可能就違約了，屆時不僅征信會受影響，還可能被訴到法院，得不償失。”
徐軍則進一步對記者分析：“盡管有些銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的擔保人，但從法律關(guān)系看，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系是兩個獨立的合同關(guān)系。因此，即便開發(fā)商違反購房合同約定，如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購房合同向開發(fā)商主張權(quán)利。”
徐軍表示，在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸的，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任。
對于恒大時代新城等業(yè)主提及的違規(guī)房貸問題，徐軍表示：“如果是指按揭貸款，則涉及到銀行向開發(fā)商發(fā)放按揭貸款的條件及期限，但這些內(nèi)容通常不會在按揭貸款合同中加以約定，而是由業(yè)主在購房合同中與開發(fā)商進行約定，即體現(xiàn)為業(yè)主向開發(fā)商支付房款的條件和期限，只不過是由銀行來代替業(yè)主完成。”
徐軍透露，銀行和開發(fā)商之間還會簽署“銀企合作協(xié)議”、“預售款監(jiān)管協(xié)議“等協(xié)議，約定了銀行和開發(fā)商在商品房項目開發(fā)融資、貸款、預售款監(jiān)管中的權(quán)利義務。“如果銀行有違反該等協(xié)議約定內(nèi)容的行為，違規(guī)向開發(fā)商放貸、預售款監(jiān)管不當?shù)?，銀行應承擔相應的法律責任。”
停貸倒逼開發(fā)商復工？
那么，多地業(yè)主“抱團停貸”能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)盡快解決逾期交房的問題?
金融投資報記者注意到，今年以來“保復工”、“保交樓”已成為房企的一項重要任務。在今年春節(jié)后的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。
今年初，克而瑞統(tǒng)計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數(shù)量與面積。從套數(shù)來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都有2萬套以上問題住房。從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。
在業(yè)內(nèi)人士看來，爛尾房及業(yè)主停貸的原因與房地產(chǎn)實行預售制度有關(guān)。房企憑借高杠桿和高周轉(zhuǎn)，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導致業(yè)主的預售資金總是被騰挪。然而，在“三道紅線”及預售資金監(jiān)管等多重調(diào)控下，房企資金鏈斷裂，導致爛尾樓出現(xiàn)，業(yè)主則成為了最大的受害者。
徐軍告訴金融投資報記者：“我個人認為，長期以來在商品房預售領(lǐng)域形成的市場架構(gòu)或模式，對購房人權(quán)益保護欠妥，尤其是在房企前期開發(fā)風險防范方面，如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?”
嚴躍進認為，此類事件發(fā)出了警示，各地相關(guān)部門應積極關(guān)注此類問題，并加快出臺應對措施。
他建議，各級政府對于爛尾和表演式復工情況要嚴查，以盤摸相關(guān)項目牽涉的購房者房貸情況;積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方法;關(guān)注房企不能開工的原因，為其提供幫助，尤其是要管好預售資金監(jiān)管口子，確保資金用于工程建設(shè)。(本報記者 梅婧)
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