中國住房市場現(xiàn)“V”型變化
過去一年，中國住房市場經(jīng)歷急速下降后轉(zhuǎn)向邊際遞減式回升。
全國住房價格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩(wěn)的過程。2019年10月，房價平均為9174元/平方米，同比增長9.8%，截至2020年11月，房價水平突破萬元大關(guān)，為10071元/平方米，同比增長7.9%。
住房銷量創(chuàng)新高，住房開發(fā)量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉(zhuǎn)升的恢復(fù)態(tài)勢，并創(chuàng)造了新高水平;在供給方面，新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動性恢復(fù)的過程，總體來看，受新冠肺炎疫情以及停工停產(chǎn)的影響，住房建設(shè)與供給受到了嚴重的抑制，出現(xiàn)大幅下滑，而后續(xù)隨著疫情防控形勢的好轉(zhuǎn)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，住房供給保持整體恢復(fù)態(tài)勢;待售住房面積有所增加，同比增幅呈現(xiàn)倒“U”型變動，表明待售住房經(jīng)歷疫情沖擊下的短暫積存升高后，隨著經(jīng)濟社會和住房交易正?；顒拥幕謴?fù)，又邁進正常軌道。
住房投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長的過程，對經(jīng)濟增長貢獻較大。全國住房開發(fā)投資額增幅呈現(xiàn)“V”型變動，住房開發(fā)投資當月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%，隨后逐步上升，至2020年10月，住房開發(fā)投資當月完成額同比增速14.27%;住房開發(fā)投資對經(jīng)濟恢復(fù)性增長具有重要意義。2020年，經(jīng)濟增速與住房開發(fā)投資保持同步變動態(tài)勢，對于穩(wěn)投資、促增長發(fā)揮了重要作用。另外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，帶動性強，住房開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的實際貢獻可能還要更大。租賃市場受疫情沖擊較大且恢復(fù)緩慢，疫情沖擊下全國住房租賃市場整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。
房價空間分化總體有所減弱?？傮w房價降溫明顯，空間演變趨緩。上漲城市數(shù)量和上漲速度低于去年同期。其中一線城市房價水平大幅領(lǐng)先其它層級城市，一二線城市二手房價格增速微幅回升，三四線城市二手房價格增速有所收窄。房價水平區(qū)域差異大，東部地區(qū)領(lǐng)先，中西部地區(qū)并進，東北地區(qū)墊底。城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。
總判斷：
房地產(chǎn)市場恢復(fù)比較理想
首先，樓市恢復(fù)穩(wěn)定并在“六穩(wěn)”“六保”中發(fā)揮一定貢獻。第一，房地產(chǎn)市場恢復(fù)基本符合預(yù)期。2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年同期水平，房地產(chǎn)和住房開發(fā)投資恢復(fù)到中高速水平。第二，房地產(chǎn)市場在嚴重外部沖擊下實現(xiàn)快速恢復(fù)。2020年住房市場經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后，開始快速回升，由負轉(zhuǎn)正。第三，市場空間分化勢頭趨緩。第四，房地產(chǎn)市場總體風(fēng)險有所下降。第五，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對“六穩(wěn)”“六保”貢獻較大。
其次，房地產(chǎn)市場風(fēng)險、錯配和擠出問題沒有根本解決。第一，炒房還沒有被完全控制。2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環(huán)比上漲，高于10月份的39個。第二，樓市風(fēng)險總體仍比較大，是經(jīng)濟金融的重要風(fēng)險源。第三，住房與人口分布錯配加劇。2003年到2018年，92.22%城市新增人口集中于城市群和都市圈，但是2002年到2017年，房地產(chǎn)銷售中僅有69.62%發(fā)生在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出。第四，租賃市場問題層出不窮，各種事件頻發(fā)。第五，房地產(chǎn)對消費、投資的擠出效應(yīng)有所增加且繼續(xù)阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。
再次，住房市場從劇烈波動增長轉(zhuǎn)向恢復(fù)性平緩波動增長。具體而言，住房市場的增長周期長度未變，但波動幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動幅度更為平緩，2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉(zhuǎn)變;其空間分化從持續(xù)轉(zhuǎn)向交替，從城市轉(zhuǎn)向都市圈城市群;此外，房地產(chǎn)投資增長在下降一個臺階后總體穩(wěn)定，而房價增長與經(jīng)濟增長從相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。
研判：
多重因素確保中國樓市收斂性恢復(fù)
疫情雖然對樓市造成強烈沖擊，但由于政府和市場各方皆采取有效措施，積極應(yīng)對，確保樓市收斂性恢復(fù)。
首先，疫情沖擊樓市致全面驟降及收斂性恢復(fù)。疫情屬于經(jīng)濟系統(tǒng)外的沖擊，通過多種途徑影響樓市。受疫情影響，中國城市經(jīng)濟與樓市按下“暫停鍵”，經(jīng)濟下滑導(dǎo)致樓市剛性需求下降或延后。疫情國際大流行導(dǎo)致國外經(jīng)濟受到?jīng)_擊，并且境外疫情輸入的影響隨時可能發(fā)生。外部經(jīng)濟暫停，從國外間接對中國城市經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，進而對樓市產(chǎn)生多重影響，包括：導(dǎo)致樓市“V”型變化;導(dǎo)致空間格局重塑。受疫情發(fā)生及擴散影響，過去比較繁榮的中部地區(qū)受到嚴重沖擊;導(dǎo)致具體需求變化不一。其中，剛性需求，尤其是農(nóng)民工等新市民的置業(yè)需求因為收入和就業(yè)下降而顯著下降，但改善性住房需求相對旺盛。此外，疫情加劇房地產(chǎn)的投資避險屬性，熱點城市投資投機需求存在，住房依然炙手可熱。
其次，經(jīng)濟基本面決定樓市收斂性恢復(fù)。宏觀經(jīng)濟放緩但城市化仍處在加速期;互聯(lián)網(wǎng)和電商發(fā)展各類物業(yè)影響不一;經(jīng)濟基本面的差異決定樓市區(qū)域分化。
再次，政策與制度決定樓市收斂性恢復(fù)。第一，抗擊疫情的政策措施果斷有力。中央出手果斷，地方貫徹有力，疫情迅速得到有效控制并取得決定性勝利，疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)統(tǒng)籌有序推進，這是樓市恢復(fù)的基本前提。第二，寬松的宏觀政策以及監(jiān)管漏洞對樓市產(chǎn)生了外溢效應(yīng)。第三，基礎(chǔ)制度沒有徹底改變，“炒房”的動力仍在。第四，政策與對策博弈導(dǎo)致總體穩(wěn)定，局部波動。一方面，中央始終堅持“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段;另一方面，執(zhí)行力度在時空上存在差異。
四是，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復(fù)。地價快速上漲帶動房價上漲;土地購置面積上漲導(dǎo)致住房供應(yīng)下降;土地區(qū)域差異影響住房區(qū)域差異。
五是，資金松緊變化和空間差異影響樓市收斂性恢復(fù)。第一，寬松的貨幣政策支持了房地產(chǎn)信貸增長。2020年，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額一直保持10%以上的增長。第二，開發(fā)企業(yè)資金來源與住房銷售面積變動保持高度相關(guān)性，同步由負轉(zhuǎn)正。第三，土地購置面積與開發(fā)資金來源增長保持比較同步的變動態(tài)勢。第四，住戶部門對房價預(yù)期和購房意愿經(jīng)歷下探后回升。2019年第四季度至2020年第三季度，居民的購房意愿先緩慢下降，然后逐漸上升。
展望：
樓市將延續(xù)平穩(wěn) 結(jié)構(gòu)性潛力仍在
展望未來，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，2021年中國樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn)，但其結(jié)構(gòu)性潛力仍在。
總體上看，在正常情況下，預(yù)計2021全年商品住房銷售面積同比增幅將保持正增長并再創(chuàng)歷史新高，銷售價格同比增幅在5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7%左右。2021年房地產(chǎn)租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場發(fā)展的步伐將會進一步加大。時間上看，2021年上半年將保持恢復(fù)性增長，各月同比增幅將從2月至4月的劇增，到4月至6月的高增長，再到6月以后正常增長?？臻g上看，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退。風(fēng)險上看，市場風(fēng)險有望進一步下降，但須預(yù)防大起大落風(fēng)險。
“十四五”時期，住房拐點將來臨，結(jié)構(gòu)性潛力巨大?？傮w上看，長時期住房市場總體過剩，結(jié)構(gòu)性過剩將較為嚴重，但結(jié)構(gòu)性潛力依然存在。時間上看，原來預(yù)估的在2025年出現(xiàn)住房絕對拐點即住房銷售額絕對量下降的拐點可能會提前來臨。雖然總量可能下降，但是基數(shù)較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類型上看，存在四類機會區(qū)域：一是人口集中流入地區(qū)，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮(zhèn);二是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達的二線城市及周邊區(qū)域城市;三是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展較快和快速交通沿線的中西部三四線城市;四是擁有獨特環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。同時，存在四類風(fēng)險區(qū)域：城市群以外的收縮型城市和城鎮(zhèn)、資源枯竭城市、欠發(fā)達的四五線及以下城鎮(zhèn)、邊境偏遠城市。從物業(yè)類型看，中國房地產(chǎn)發(fā)展將從數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來越明顯。從風(fēng)險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高并存，住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。
對策建議：
瞄準五個關(guān)鍵 實施重點突破
首先，建立體系化、定量化的政策基準以強化精準、有效調(diào)控。未來幾年處在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期和機遇期。要緊緊抓住房地產(chǎn)調(diào)控的最后機遇窗口期，堅持“房住不炒”定位、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標、“因城施策”的原則，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性;同時注意調(diào)控策略，把握好調(diào)控力度和節(jié)奏。
定量化各項具體政策目標及力度的有效邊界。住房需求政策與監(jiān)管邊界可概括為“1250”。本地單身限購1套，本地家庭有條件限購2套，外地人有條件限購1套，限售時間以5年為臨界點，住房需求監(jiān)管零漏洞、零容忍;住房供給政策與監(jiān)管邊界可概括為“8310”。利潤率不高于8%，商品房交易價、登記價、評估價“三價合一”，商品住房庫存去化周期保持在1年左右，住房供應(yīng)監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房用地政策與監(jiān)管邊界可概括為“4410”。最高地價不超過總房價的4成，每宗地從開發(fā)到預(yù)售時間不得超過4年，總量及結(jié)構(gòu)上實際可供土地儲備規(guī)模應(yīng)保持在近期1年左右土地銷售規(guī)模，土地監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房金融政策與監(jiān)管邊界可概括為“3510”。各金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款存量占總貸款存量不高于3成，二套及以上首付比例5成以上至全款，二套及以上貸款利率基于基準利率上浮1成以上，金融監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房稅收政策與監(jiān)管邊界概括為“5520”。對疑似炒房的按照房產(chǎn)交易稅頂格征收，契稅按5%頂格征收，5年內(nèi)交易全額征收增值稅，非唯一住房及唯一住房5年內(nèi)交易按房價2%(或轉(zhuǎn)讓所得20%)頂格征收，對疑似“炒房”征稅應(yīng)做到零遺漏。此外，還要合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處于無縫密合狀態(tài)。
其次，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國住房空間體系。第一，構(gòu)建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系。第二，構(gòu)建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系。第三，構(gòu)建以都市圈為主體的建設(shè)用地空間體系。建立都市圈內(nèi)人口、住房與土地指標相掛鉤制度，并根據(jù)中心城市郊區(qū)和周邊城市提供新增住房和接納增量人口的規(guī)模，配給相應(yīng)的增量土地指標。第四，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長效機制。
再次，加快開征房地產(chǎn)稅以帶動長效機制建設(shè)。在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。第一，總體思路為，“立法先行，加快立法”、“充分授權(quán)，地方主責(zé)”、“逐步推進，水到渠成”。第二，總體方案為，僅對新交易或者過戶(包括贈與和繼承)的非經(jīng)營性住房家庭開征房地產(chǎn)稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不征稅。第三，總體框架為，在稅率上可采取0.5%至3%之間，在稅基上對房產(chǎn)原值一次減除40%至60%后的余值計算繳納，在范圍上僅對完全產(chǎn)權(quán)的城鎮(zhèn)住房進行征收，在起征點上控制為人均面積40-50平方米或者戶均面積50-60平方米兩個標準任選一個;對老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭進行一定減免，地方政府提供滿足教育、治安等公共基礎(chǔ)住房。第四，建立開征房地產(chǎn)稅的配套措施。第五，建立開征房地產(chǎn)稅的保障措施。建立房地產(chǎn)稅開征的適應(yīng)性預(yù)期，凝聚開征房地產(chǎn)稅的最大共識，最后建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵約束機制。
四是啟動實施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結(jié)合”的住房體系。自有自住是主體，租賃住房同樣重要。租售結(jié)合從宏觀層面強調(diào)兩種方式互相補充，共同解決住房問題。從微觀層面強調(diào)租售轉(zhuǎn)化，即又租又買或者先租后買，也可以先買后租。其次，實施“322”新市民安居工程。即，空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力，大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)2大空間，購買和租賃2種形式。再次，健全新市民租賃住房體系。為此，開辟建、購、儲、認四條房源;存量租賃為主，構(gòu)建在線交易平臺和政府監(jiān)管，健全市場體系;促進租售同權(quán)，保護供需權(quán)利;支持公司經(jīng)營，反對市場壟斷。第四，完善保障性租購住房的保障機制。
五是探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。為解決現(xiàn)實問題之急和順應(yīng)未來發(fā)展之需，應(yīng)改革住房公積金制度。第一，改革現(xiàn)行的住房公積金基礎(chǔ)制度，構(gòu)建完善住房公積金基礎(chǔ)制度體系。建立基于工資收入的職工繳交與單位補貼反向相關(guān)的制度，完善住房公積金異地存取和轉(zhuǎn)移接續(xù)制度，實現(xiàn)住房公積金管理中心全國聯(lián)網(wǎng)，建立不同機構(gòu)、地區(qū)和期限的住房公積金有償借用機制，完善住房公積金收益分配制度。第二，改革住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構(gòu)。建議將住房公積金管理中心改為住房公積金銀行，構(gòu)建并明確界定住房公積金銀行多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)，將原來委托給商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給住房公積金銀行，建立并逐步完善對住房公積金銀行的雙重監(jiān)管制度，建立全國住房公積金銀行協(xié)會和住房公積金銀行界市場。第三，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。拓展住房公積金銀行的服務(wù)功能和服務(wù)范圍，建立政策性住房抵押貸款擔(dān)保和保險公司，健全和充實各地住房保障管理中心的開發(fā)和運營保障房的融資功能，探索多種補充性、政策性住房金融工具。
(作者單位：倪鵬飛、徐海東：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心;丁如曦：西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心)
