“北京的房?jī)r(jià)太貴，比起二手房我更相中買法拍房。”一位在北京打工的張女士向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹道：“法拍房的價(jià)格往往是市場(chǎng)價(jià)的八折，有的地段不好的房子，價(jià)格有時(shí)候會(huì)更低，買法拍房比二手房還要便宜。”
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪北京法拍房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，由于法拍房?jī)r(jià)格低于二手房市場(chǎng)價(jià)，所以，法拍房的爭(zhēng)搶更甚于二手房。
瀚海研究院高級(jí)數(shù)據(jù)研究員劉歡向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“一般情況，法拍房的成交價(jià)是其市場(chǎng)價(jià)70%-80%。近年來(lái)，隨著存量房體量的增大，法拍房勢(shì)如破竹，越來(lái)越多的購(gòu)房者開始關(guān)注、參與法拍房的競(jìng)拍。”
法拍房低價(jià)勝出二手房
法拍房具有天然低價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者關(guān)注。在一些購(gòu)房者眼中買法拍房撿漏如同買盲盒。
“法拍房起拍價(jià)一般按照評(píng)估價(jià)或者評(píng)估價(jià)的80%拍賣，一拍流拍后，二拍會(huì)在一拍基礎(chǔ)上打八折繼續(xù)拍，有些上拍房源的房?jī)r(jià)甚至能腰斬，為購(gòu)房者節(jié)約了幾十萬(wàn)元、幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的購(gòu)房成本。”劉歡介紹稱，以昌平區(qū)東方普羅旺斯一處別墅為例，成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)差高達(dá)5183萬(wàn)元，是市場(chǎng)價(jià)的四八折。
劉歡向記者表示：“法拍房是司法拍賣的處置的房屋，起拍價(jià)格比較低，位置好，交易的費(fèi)用少，總成本要比市場(chǎng)上的二手房省很多，同樣，法拍房也可以和商品房一樣辦理銀行的按揭貸款，不過(guò)，貸款利率略高。”
在瀚海法拍網(wǎng)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者看到，法拍房起拍價(jià)與市場(chǎng)價(jià)有著不同幅度的折扣，其中，西城格調(diào)大廈一間115.93平方米的房子，由于法拍的關(guān)系，從500萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格降至了280萬(wàn)元的起拍價(jià)。同在西城區(qū)新街口處的一個(gè)13.33平方米的市場(chǎng)價(jià)為140萬(wàn)元的房子起拍價(jià)只有60萬(wàn)元。
對(duì)此，劉歡向記者表示：“起拍價(jià)并不是最后競(jìng)拍價(jià)格，所以法拍房的最后價(jià)格還需要看競(jìng)拍結(jié)果顯示。”
據(jù)介紹，標(biāo)的物網(wǎng)絡(luò)司法變賣期為60天，如有競(jìng)買人在60天內(nèi)變賣期中的任一時(shí)間出價(jià)，則變賣自動(dòng)進(jìn)入到24小時(shí)競(jìng)價(jià)倒計(jì)時(shí);24小時(shí)競(jìng)價(jià)周期內(nèi)，其他變賣報(bào)名用戶可加價(jià)參與競(jìng)買，競(jìng)價(jià)結(jié)束前5分鐘內(nèi)如有人出價(jià)，則系統(tǒng)自動(dòng)向后延時(shí)5分鐘(循環(huán)往復(fù)至最后5分鐘內(nèi)無(wú)人出價(jià))。
據(jù)瀚海研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅網(wǎng)簽4824套，新房住宅網(wǎng)簽1434套。法拍房方面，共計(jì)掛牌房源78套(撤拍5套)，總市值3.96億元。成交法拍房31套，成交總價(jià)2.26億元，成交面積5105.99平方米，平均折扣8.1折，共計(jì)219人參拍，出價(jià)1345次，平均7.06人爭(zhēng)搶一套法拍房。
瀚海法拍網(wǎng)顯示，3月17日-3月19日連續(xù)三日成交率達(dá)100%。其中，朝陽(yáng)區(qū)雙瓏原著成交價(jià)最高，3543萬(wàn)元，大興區(qū)保利茉莉公館熱度最高，20人爭(zhēng)搶一套法拍房。
豪宅法拍房受熱捧
“3月初也曾有法拍房被熱捧的情形出現(xiàn)，中央別墅區(qū)澳景園標(biāo)的參拍人數(shù)最多，有19個(gè)人競(jìng)拍這一套法拍房;而昌平區(qū)碧水莊園數(shù)套豪宅標(biāo)的則創(chuàng)下來(lái)3月初單周成交價(jià)最高、差價(jià)最大、折扣最低的交易紀(jì)錄。”劉歡如是說(shuō)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，法拍房市場(chǎng)從來(lái)不缺故事和談資。
從1元起拍的法拍房，到明星千萬(wàn)元豪宅，都會(huì)引來(lái)眾人圍觀。天通苑中苑54號(hào)樓1元起拍的法拍房，有81227人圍觀，38人競(jìng)拍，超100次出價(jià)，最終以568萬(wàn)元成交，低于市場(chǎng)價(jià)57萬(wàn)元。成龍東直門內(nèi)大街NAGA上院兩套豪宅剛一上拍就霸榜微博熱搜。
劉歡介紹，法拍房備受投資者喜歡的一點(diǎn)是市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)低價(jià)好房是二手房市場(chǎng)上鮮見的，如孤版豪宅、海淀六小強(qiáng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，在二手房市場(chǎng)都買不到。
以賈躍亭豪宅拍賣為例，就引起萬(wàn)人圍觀。以位于朝陽(yáng)區(qū)泛海國(guó)際的一套住宅為例，該豪宅的市值為2450萬(wàn)元，起拍價(jià)為1545萬(wàn)元，最后該豪宅以2420萬(wàn)元的價(jià)格成交，低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元，溢價(jià)率56.6%。這次拍賣有16人報(bào)名，78636人次圍觀。據(jù)了解，本次拍賣房產(chǎn)與小區(qū)內(nèi)評(píng)估價(jià)為47萬(wàn)元的車位一同合并拍賣。
吃“餡餅”要謹(jǐn)防“陷阱”
事實(shí)上，在法拍過(guò)程中，法拍房實(shí)際上是屬于銀行，并以信托拍賣的形式在當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行的。因此，購(gòu)房者很難直接了解到法拍房的全部信息，如產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、落戶問(wèn)題、房屋占用問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題等，同時(shí)，法拍房手續(xù)辦理相對(duì)復(fù)雜，很多購(gòu)房者因不熟悉流程操作，而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。
“雖然有很多人想買法拍房，但也要擦亮眼睛。要調(diào)查清楚法拍房是否有人居住，如果有人，后期騰房怎么辦?還要注意房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，能否順利過(guò)戶，房屋內(nèi)部情況如何等問(wèn)題。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一般的購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)買法拍房的經(jīng)驗(yàn)，需要咨詢專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)，規(guī)避潛在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。正因此，一些購(gòu)房者開始通過(guò)比較信任的法拍網(wǎng)站選擇法拍房。
上述業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者同時(shí)表示，完善法拍房市場(chǎng)，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范各方行為。“一方面，競(jìng)買人應(yīng)該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規(guī)則和潛在風(fēng)險(xiǎn);另一方面，房產(chǎn)監(jiān)管等有關(guān)職能部門應(yīng)加大對(duì)一些黑中介、違規(guī)炒房客的打擊力度，凈化市場(chǎng)環(huán)境。”
法拍房漏洞被堵
“隨著多地限購(gòu)政策出臺(tái)后，法拍房一度成為炒房者的最新目標(biāo)。”據(jù)知情人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露：“由于部分法拍房?jī)r(jià)格低于二手房，并且法拍房在多數(shù)城市不受限購(gòu)政策的影響，所以，有一些炒房者開始大量購(gòu)買法拍房，此后轉(zhuǎn)手以二手房的市場(chǎng)價(jià)格抬價(jià)出售。已經(jīng)有很多炒房者因此賺了一大筆。”
不過(guò)，在法拍房被熱捧的同時(shí)，也引起了相關(guān)部門的關(guān)注。針對(duì)法拍房市場(chǎng)過(guò)熱，近期全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)政策，將法拍房列入限購(gòu)范圍。
據(jù)了解，繼2017年北京法拍房實(shí)施“限購(gòu)”之后，2021年初，上海法拍房也被列入“限購(gòu)”范圍。
1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房將納入限購(gòu)，購(gòu)買法拍房需具備本市購(gòu)房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購(gòu)范圍。
據(jù)了解，位于上海市靜安區(qū)曲沃路的一套法拍房是上海法拍房納入限購(gòu)的首套房源，該法拍房將于3月8日10時(shí)拍賣，起拍價(jià)為286.5萬(wàn)元人民幣，醒目位置標(biāo)有黃色字體“限購(gòu)”。
此外，進(jìn)入公拍網(wǎng)還會(huì)彈出提醒稱：上海法院司法拍賣的上海市商品住房已納入限購(gòu)政策范圍。競(jìng)買人參與競(jìng)買的，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購(gòu)房資格，必要時(shí)可致電本市房地產(chǎn)交易服務(wù)熱線具體咨詢限購(gòu)政策。拍賣成交確認(rèn)后，因買受人在本市無(wú)購(gòu)房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律成果。
繼上海限購(gòu)法拍房后，3月3日，杭州將法拍房納入了限購(gòu)政策范圍內(nèi)。
據(jù)了解，新政出臺(tái)前，杭州法拍房市場(chǎng)非?？駸?，大多數(shù)房源以高溢價(jià)成交。但在新政出臺(tái)后，杭州法拍房市場(chǎng)明顯降溫，甚至出現(xiàn)流拍和低于評(píng)估價(jià)成交的情況。
一位居住在杭州市的居民向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“之前法拍房不限購(gòu)的時(shí)候，學(xué)區(qū)房非常搶手，但在法拍房限購(gòu)后，參與競(jìng)拍的人就少了，而且成交價(jià)也趨于理性。”
3月22日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從《通知》內(nèi)容來(lái)看，“法拍房”被納入限購(gòu)及限售行列。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，法拍房被列入“限購(gòu)”行列代表著購(gòu)房政策開始查缺補(bǔ)漏，而法拍房無(wú)疑正是被漏掉的一環(huán)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，法拍房被納入“限購(gòu)”行列將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范。(本報(bào)記者 矯 月)
